Bauleitplanung Bebauungsplan "Südstadt - Westliches Ziegelhaus"

Öffentliche Bekanntmachung
der Stadt Gelnhausen

Bekanntmachungs-Nr. 113-2025

Bauleitplanung der Stadt Gelnhausen;
Bebauungsplan „Südstadt - Westliches Ziegelhaus“;
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Gelnhausen hat in ihrer Sitzung am 16.03.2022 aufgrund von § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen, den Bebauungsplan „Südstadt - Westliches Ziegelhaus“ aufzustellen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Südstadt - Westliches Ziegelhaus“ befindet sich in der Gelnhäuser Südstadt. Im Süden wird er durch die Bahntrasse begrenzt. Die östliche Geltungsbereichsgrenze verläuft entlang der Altenhaßlauer Straße und der Straße Im Ziegelhaus. Im Norden grenzt das Plangebiet an den Gewässerverlauf der Kinzig, die nordwestliche Gel-tungsbereichsgrenze verläuft entlang der Hailerer Straße und beinhaltet teilweise westlich der Hailerer Straße gelegene Grundstücke. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 70.203 m² (7,02 ha).

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans ist der Bekanntmachung beigefügt.

Ziele und Zwecke der Planung

Die Stadt Gelnhausen hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem der wichtigsten Zentren des Main-Kinzig-Kreises entwickelt. Als bedeutende Einkaufsstadt und zukunftsorientierter Wirtschaftsstandort befriedigt die Stadt wichtige Bedürfnisse der Region und übt daher die Funktion eines Mittelzentrums aus.

Durch ihre verkehrsgünstige Lage mit einem direkten Autobahnanschluss sowie einem Bahnhof mit überregionaler Bedeutung, ist die Stadt seit Jahren einer erheblichen Nachfrage nach Gewerbe-, Büro- und Dienstleistungsflächen ausgesetzt.

Da die für eine örtliche Ausdehnung einer weiteren Bebauung notwendigen Flächen nur begrenzt zur Verfügung stehen, haben sich die Gremien der Stadt dazu entschlossen innerhalb des Stadtgebietes an geeigneter Stelle eine Nutzungsverdichtung vorzunehmen, die zum einen die Nachfrage nach Gewerbe- und Büroflächen erfüllt und zum anderen den Drang nach einer weiteren räumlichen Ausdehnung des Stadtgebietes zumindest vermindert.

Die Stadt hat deshalb entschieden, zur Verwirklichung dieses städtebaulichen Rahmenkonzeptes die sogenannte Südstadt, d.h. das Areal um den Bahnhof Gelnhausen städtebaulich zu entwickeln und die dargestellte Nutzungsverdichtung dort vorzunehmen, wo sie mit der städtebaulichen Gesamtsituation in Einklang gebracht werden kann.

Zu diesem Zweck wurde bereits im Jahre 2017 ein Beschluss zur Aufstellung des Bebauungs-plans „Bahnhofsumfeld / Südstadt“ gefasst, dessen räumlicher Geltungsbereich im Wesentlichen das Plangebiet des Bebauungsplans „Südstadt – Westliches Ziegelhaus“ abdeckte. Auf Grund der mittlerweile eingetretenen städtischen Handlungserfordernisse rund um das seit 2013 geschlossene ehemaligen Kaufhauses Joh wurde das Planverfahren jedoch nicht weiterverfolgt.

Da die zuletzt beabsichtigte Nutzung des Standortes als innerstädtisches Verwaltungs-, Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum nicht weiterverfolgt wird, wurde auch das in diesem Rahmen betriebene Bebauungsplanverfahren zum Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ nicht weiter betrieben.

Die Grundstücksflächen des ehemaligen Kaufhauses Joh sollen nun einer neuen Nutzung zu-geführt werden. Vorgesehen ist die planungsrechtliche Ausweisung dieses Standortes als Urbanes Gebiet gem. § 6a BauNVO zur Schaffung von Angeboten für Handel, Gastronomie, Kultur- und Bildungseinrichtungen sowie für Wohnraum.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans „Südstadt - Westliches Ziegelhaus“ ist durch verschiedene, zum Teil alte Bebauungspläne abgedeckt. Die planungsrechtlichen Fest-setzungen insbesondere des ursprünglichen Bebauungsplans „Westliches Ziegelhaus / Bahnhofsvorplatz“ entsprechen zu Teilen heute nicht mehr der in der Zwischenzeit vollzogenen städtebaulichen Entwicklung der Gelnhäuser Südstadt bzw. den planungsrechtlichen Anforde-rungen an eine weiterführende Stadtentwicklung.

So besteht im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans der Bedarf zur Schaffung öf-fentlicher Stellplätze durch die Errichtung von Parkhäusern, um den Entwicklungen im Bereich des Einzelhandels Rechnung tragen. Zielsetzung hier ist die Stärkung und zukünftige Sicherung der innerörtlichen Versorgungsstruktur.
Weiterhin bestehen Bestrebungen zur Neubebauung einzelner privater Grundstücksflächen, für die im Zuge der Bebauungsplanaufstellung die planungsrechtlichen Voraussetzungen ge-schaffen werden sollen.

Schließlich soll mit dem Planverfahren die inhaltliche Zusammenführung der einzelnen durchgeführten Teiländerungen und –erweiterungen erfolgen.

Öffentliche Auslegung

Der Entwurf des Bebauungsplans mit Begründung, Umweltbericht, Artenschutzfachbeitrag, Verkehrsuntersuchung, Schalltechnischer Untersuchung, Erschütterungsgutachten, hydraulischer Kanalnetzberechnung (Auszug) sowie Einzelfallrecherchen zu Altflächen werden in der Zeit vom

Montag, dem 15. Dezember 2025 bis einschließlich Freitag, den 30. Januar 2026

im Internet wie folgt veröffentlicht:

• auf der Internetseite der Stadt Gelnhausen unter https://www.gelnhausen.de/rathaus-politik/verwaltung/bauamt/baugebiete/
• auf der Internetseite der Planergruppe ROB www.planergruppe-rob.de unter „Beteiligungsverfahren“ (https://planergruppe-rob.de/beteiligungsverfahren/)
• auf dem zentralen Internetportal der Bauleitplanung in Hessen https://bauleitplanung.hessen.de/

Zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet können die genannten Unterlagen im Rathaus der Stadt Gelnhausen, Obermarkt 7, 63571 Gelnhausen, 2. OG, Zimmer 204, während der allgemeinen Dienststunden:

Montag bis Freitag von 8:30 Uhr – 12:30 Uhr
Dienstag von 14:00 – 17:30 Uhr
Mittwoch – Donnerstag von 14:00 – 15:30 Uhr

eingesehen und über ihren Inhalt Auskunft verlangt werden.

Bestandteil der ausgelegten Unterlagen sind auch die bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen. Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind verfügbar:

• Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Gesetzlicher Rahmen
  • Beschreibung der Planung (Ziele und Inhalte des Bebauungsplans; Lage und Abgrenzung des Plangebiets)
  • Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen (Umweltziele gemäß Fachgesetzen; Übergeordnete Planungsebene)
  • Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands (Naturräumliche Gliederung und potenziell natürliche Vegetation; Schutzgebiete; Mensch; Landschaftsbild und Erholungspotenzial; Boden und Relief; Altlasten; Flora und Fauna; Klima und Luft; Kultur- und Sach-güter; Zusammenfassende Bewertung des vorhandenen Umweltzustands)
  • Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung (Beschreibung der potenziellen Wirkfaktoren; Auswirkungen der Planung)
  • Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung
  • Auswirkungen anderweitig in Betracht kommender Planungen
  • Eingriffsregelung – Vermeidung, Verringerung und Ausgleich (Rechtliche Grundlagen; Landschaftliche Situation; Schutz-, Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, Aus-gleichsmaßnahmen)
  • Maßnahmen aus der artenschutzrechtlichen Folgebewältigung
  • Beschreibung der Untersuchungsmethoden und Hinweis auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken
  • Geplante Überwachungsmaßnahmen (Monitoring)

• Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Anlass und Aufgabenstellung
  • Vorhabenbeschreibung und Wirkungen des Vorhabens
  • Methodik und Ergebnisse der Erfassungen
  • Grundlagen der Artenschutzfachlichen Prüfung
  • Vermeidungsmaßnahmen
  • Bestand und Betroffenheit der Arten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie und der europäischen Vogelarten
  • Bestand und Betroffenheit weiterer streng geschützter Arten, die keinen gemeinschaftsrechtlichen Schutzstatus aufweisen
  • Zusammenfassende Darlegung der naturschutzfachlichen Voraussetzung für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nach § 45 Abs. 7 BNatSchG
  • Fazit

• Verkehrstechnische Untersuchung (März 2023)
  • Ausgangslage und Aufgabenstellung
  • Grundlagen
  • Bearbeitungsmethodik
  • Analyse und Entwicklung des Verkehrs an den Knotenpunkten (Verkehrsbelastung für den Prognosehorizont 2030; Verkehrsbelastung durch Baugebiet „Südvorstadt – Westliches Ziegelhaus“; Verkehrsverteilung an den Knoten für den Prognosehorizont 2030)
  • Bewertung der Knotenpunkte (Bewertung Knoten Clamecystraße/Hailerer Str./Bahnhofstraße; Bewertung Knoten L 2306/Hailerer Str./Bahnhofstraße)
  • Fazit

• Erschütterungsgutachten
  • Sachverhalt und Aufgabenstellung
  • Grundlagen (Bearbeitungsgrundlagen; Anforderungen an den Immissionsschutz; Arbeitsgrundsätze und Vorgehensweise)
  • Örtliche Gegebenheiten
  • Untersuchungsergebnisse (Erschütterungen; Sekundärer Luftschall; Mögliche Schutzmaßnahmen)
  • Zusammenfassung

• Schalltechnische Untersuchung
  • Situationsbeschreibung und Aufgabenstellung
  • Rechts- und Beurteilungsgrundlagen
  • Immissionswerte und Abwägungshinweise (Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005:2023-07; Schutzbedürftigkeit der Außenwohnbereiche; Abwägungshinweise und Rechtsprechung hinsichtlich der Verkehrslärmimmissionen)
  • Erläuterung zur Gebietskategorie Urbanes Gebiet MU nach § 6a BauNVO
  • Untersuchung der Verkehrslärmimmissionen (Immissionsgrenzwerte nach der 16 BlmSchV; Ausgangsdaten Schienenverkehr; Ausgangsdaten Straßenverkehr; Immis-sionsorte für die Einzelpunktberechnung; Berechnung der Beurteilungspegel und Er-gebnisdiskussion; Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen des Planvorhabens)
  • Beurteilung weiterer Lärmimmissionen (Immissionsrichtwerte und Regularien nach der TA Lärm; Gewerbliche Bestandsanlagen; Zukünftige gewerbliche Anlagen im Gel-tungsbereich)
  • Bauliche Schallschutzmaßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm (Erläuterung zur DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau -; Methodik zur Bestimmung des maßgeblichen Au-ßenlärmpegels nach der DIN 4109-2:2028-01; Berechnungsergebnisse zu den ermit-telten Außenlärmpegeln und Lärmpegelbereichen; Belüftungseinrichtungen; Schutz der bebauten Außenwohnbereiche von Wohnungen)
  • Textliche Festsetzungen
  • Fazit

• Stellungnahme der GASCADE Gastransport GmbH mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Ver- und Entsorgung (Betroffenheit und Sicherung von Versorgungsanlagen; Freihaltung des Schutzstreifens)

• Stellungnahme der NRM Netzdienste Rhein-Main GmbH mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Ver- und Entsorgung (Betroffenheit und Schutz von Versorgungsleitungen; Überpflanzung von Leitungen)

• Stellungnahme der Kreisentwicklung Main-Kinzig-Kreis mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Wasser- und Bodenschutz (Beachtung des Hochwasserrisikogebietes und des wasserrechtlich definierten Gewässerrandstreifens; Beachtung der bodenschutzrechtlichen Anforderungen)
  • Naturschutz (Keine Betroffenheit landwirtschaftlicher Flächen; Begrüßung von Aus-gleichsmaßnahmen auf nicht landwirtschaftlichen Flächen an Gewässern, im Wald oder des Ankaufs von Biotopwertpunkten; Erwartung geringer naturschutzfachrechtlicher Auswirkungen innerhalb des Plangebietes; Ableitung der grünordnerischen Festsetzungen anhand des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags)
  • Immissionsschutz (Herstellung von Mindestabständen zu Bahngleisen, um Immissionen zu vermeiden; Festsetzung erschütterungsmindernder Maßnahmen; Erhöhtes Verkehrsaufkommen innerhalb des Plangebietes; Festsetzung von aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen; Hinweise zu lärmemittierenden Anlagen, Sonnenkolle-ktoren und Photovoltaikanlagen, Einbau von Sonnenlichtreflektionen, öffentliche und private Außenbeleuchtung)
  • Klima- und Umweltschutz (Festsetzung verbindlicher Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden; Berücksichtigung des Gebäudeenergiegesetzes; Nachhaltige Flächen-nutzung; Vorgaben zur Dachneigung für die Verwendung von Photovoltaikanlagen; Stärkung des ÖPNV; Bereitstellung öffentlicher Ladeinfrastruktur für E-Mobilität; Festsetzung zur Fassadenbegrünung; Vorschreibung von Klimaanpassungsmaßnahmen)
  • Brandschutz (Hinweise zu Zufahrten für Feuerwehrfahrzeuge und Hubrettungsfahr-zeuge; Keine negative Beeinflussung von Rettungswege, durch Begrünung; Einhaltung des Grundschutzes der Löschwasserversorgung)
  • Abfallwirtschaft (Kennzeichnung mehrerer Verdachtsflächen; Durchführung einer Ge-fährdungsbeurteilung mehrerer Altstandorte)

• Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Ver- und Entsorgung (Sicherstellung der Wasserversorgung; Versickerung des Niederschlagswassers; Vermeidung von Vernässungs- und Setzrissschäden; Ergänzung der Abwasserentsorgung; Überflutungsberechnung für die Kanalisation; Vermeidung der Veränderung des lokalen, natürlichen Wasserhaushaltes; Maßnahmen in Sinne der Niederschlagsbewirtschaftung; Verweis auf die Muster-Zisternensatzung der kommu-nalen Spitzenverbände)
  • Wasserschutz (Vorkommen von Grundwasserkörpern innerhalb des Plangebietes; Beachtung der festgesetzten Überschwemmungsgebiete)
  • Bodenschutz (Berücksichtigung der Altstandorte im Plangebiet; Hinweis über schädliche Bodenveränderungen; Hinweis zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden; Hinweis zur Ermittlung des Kompensationsbedarfs für das Schutzgut Boden)
  • Abfallwirtschaft (Hinweis zur Abfallwirtschaft und Nachweisverordnung; Hinweis auf die Ersatzbaustoffverordnung)

• Stellungnahme des Kampfmittelräumdienst des Regierungspräsidiums Darmstadt mit Aussagen zu den folgenden Themen:
  • Bodenschutz (Hinweise auf die Lage des Plangebietes in einem Bombenabwurfgebiet und die erforderlichen Untersuchungen vor Beginn der Baumaßnahmen)

Während der Auslegungsfrist können von jedermann Stellungnahmen abgegeben werden. Stellungnahmen sollen elektronisch an stadtplanung@gelnhausen.de übermittelt werden. Bei Bedarf können Stellungnahmen auch auf anderem Wege abgegeben werden.

Es wird darauf hingewiesen, dass nicht fristgerecht während der Auslegungsfrist abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können.

Datenschutzhinweise in Bezug auf die Abgabe von Stellungnahmen

Es wird darauf hingewiesen, dass Personen, welche eine Stellungnahme einreichen, mit der Abgabe der Stellungnahme der Verarbeitung aller von ihnen angegebenen personenbezoge-nen Daten - dazu zählen insbesondere Vor- und Nachname, Anschrift, Telefonnummer, Mo-bilfunknummer, E-Mail-Adresse - zustimmen. Gemäß Artikel 6 Abs. 1c und 1e der Daten-schutz-Grundverordnung (DSGVO) werden die Daten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens von der Stadt Gelnhausen und dem von ihr mit der Auswertung der Stellungnahmen beauf-tragten Büro Planergruppe ROB GmbH, Am Kronberger Hang 3, 65824 Schwalbach am Taunus für die gesetzlich bestimmten Dokumentationspflichten und für die Informationspflicht gegenüber den betroffenen Personen genutzt. Die personenbezogenen Daten werden ge-löscht, sobald sie für das Verfahren nicht mehr benötigt werden und keine gesetzlichen Auf-bewahrungsfristen bestehen. Nach Art. 15, 16, 17 und 18 DSGVO stehen der betreffenden Person folgende Rechte zu: Auskunftsrecht, Recht auf Berichtigung, Vervollständigung, Lö-schung, Einschränkung der Verarbeitung, datenschutzrechtliche Beschwerde bei der zustän-digen Datenschutzaufsichtsbehörde einlegen: Zuständig ist der Hessische Beauftragte für Da-tenschutz und Informationsfreiheit, Gustav-Stresemann-Ring 1, Postfach 3163, 65021 Wies-baden, Tel. 0611/1408-0, Mail: poststelle@datenschutz.hessen.de.

Gelnhausen, den 09. Dezember 2025

Der Magistrat der Stadt Gelnhausen

gez. Christian Litzinger Bürgermeister

Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans „Südstadt - Westliches Ziegelhaus“ (unmaßstäblich)